大家好，我是樓克佳，今天和大家聊一下抵押房產變賣中涉及的三大問題。

        很多人借款都是把房產拿來做抵押的，錢還不出以后，債權人可以變賣抵押房產來還債，那如何幫這個抵押房產去找到最適合他的買家，這是我們在現實中很常見的問題。


找到合適的買家

         第一，最重要的是在抵押之前我們就要判斷這個房子是否有價有市？

        比如說北上廣的房子市價在1000萬左右，里面沒有其它債務，你借給他500萬，這種房子就是剛需房，是有價也有市的，可以很快找到買家接手，還會有些余款，這是有價有市的房子。

        另外一種是辦公房、商鋪，還有一些偏遠城市的房子，相對來說就比較難，一年半載可能都找不到合適買家。比如說我碰到過在內蒙的別墅，掛牌200多萬，看起來很好的房子，但我客戶掛牌兩年多了也沒出手。因為疫情現在的辦公樓和商鋪從租金到成交量都下跌很厲害，今年和去年的價格就相差很厲害，所以你要首先去判斷是否有價有市。

         第二，在賣房時要判斷報價是否合理，比如你逼債務人賣房的時候，他說我要賣1300萬，其實這個房子就只值1000萬，那他可能就不想賣這個房子。所以你要判斷這個房子賣的價格是不是合理，太低債務人吃虧，太高賣不出去，對你的預期也有影響。

        一般賣房要么讓他自己去賣，去中介公司掛合理的價格，要么我們幫債權人掛牌，有時他忙，或有時他不愿意，我們也會幫他去中介掛牌。最主要的是你去掛牌時，必須講清楚真實原因，是因為債務抵押的問題，現在還過不了戶。切記你在和中介和買房子的人溝通時，必須要非常誠實，要說清楚，最好讓對方全款付清，因為你先要還這個抵押借款。


對買家要坦誠相告

        第三，你要熟悉房產抵押借款流程。比如說我們是債權人，這個房子市值1000萬，抵押500萬，我們要和買房的人講清楚，必須先付給我500萬，然后我再去交易中心撤銷抵押的他項權利證，在我撤銷以后，才可以過戶，否則的話，你們的房子是過不了戶的。如果你不講清楚，你真的去交割的時候，買房子的人會很擔心，怎么錢付給你了，不能馬上辦理過戶。因為撤銷抵押以后要過七天才能過戶，不是當天就可以過戶的，所以一定要提前講清楚。

        我現實中也碰到過幾個案子，有一個老頭欠的金額不多，他就是和買家說清楚了，我欠人家30萬，你今天先付30萬給我，我去還債，一個星期以后過戶，最后交易順利達成，這就是房東和買房人溝通得比較好的。

        還有一個案例，我們已經到交易中心了，房東叫買房人先付100萬給債權人，買房人就不肯了，他說你們沒有和我說清楚今天不能交易，我以為付了100萬今天就可以交易了。確實房東也不知道先要撤掉抵押過七天才能交易，他來還和我們商量，說你們是不是可以抵押先撤掉，讓他們交易以后再付款，那我們肯定拒絕了，抵押撤了萬一有風險呢，必須先拿到款再撤抵押。做了幾番溝通，引入中介再擔保，房東還是先把這個100萬給付掉了。

千萬不能提前撤銷抵押

        有一個案例是欠我們小貸公司200萬，買房人是個大學教授，他就說萬一我200萬付了以后你們不撤銷怎么辦？他不放心，這也可以理解。我就解釋說我們是有牌照的正規小額貸款公司，不信可以去公司看一下，給寫一個證明說收到某某200萬房款后立刻撤銷抵押。

        他又說撤銷抵押以后，因為這個案子已經到法院了，法院有一個流程，你保證我多少時間可以辦這個交易，我們只能實事求是地說法院的時間是不可控的，但我們可以保證收到你的200萬以后，當天我們就陪著你一起去法院，把撤銷房地產抵押的申請交到法院里去，但后面法院的時間我們是不可控的。

        后來他就到我們小貸公司去看，的確是正規的，他當天就付了200萬給房東，房東立刻就還給我們，收到了這200萬以后，我們就把撤銷房地產抵押的申請，交到了法院的執行庭。但那時正好是過年，過了一個多月，法院又在郊區，他買的房子是上海長寧區的，開車過去要一個半小時，法院也比較忙，一直拖了一個多月。買房人就著急了，擔心怎么還不能辦過戶。后來我們小貸公司老總通過私人關系和法院執行庭的領導打了招呼，沒幾天就撤銷了，他就可以去辦過戶了。


        總結下來，在處理抵押房產借款中要注意的三點問題：一是一定要和買房人說清楚有抵押在里面，這是瞞不過去的，二是你自己要清楚房子究竟值多少錢，你就能判斷這個債務人會不會因為價格的問題去刁難你。三是要熟悉相關流程和手續，你要知道，一般的情況下是先還款，再去撤抵押，再去交易，千萬不要先把抵押撤掉，因為萬一他們不還款給你，或者解除抵押后又被別人查封，就沒有保障了。

        今天關于抵押房產如何找到合適的買家，以及中間一些簡單的流程，就和大家分享到這里，謝謝大家！